文/ 劉興富     2010年11月刊于現(xiàn)代物流報(bào)
      一、產(chǎn)業(yè)物流與物流園區(qū)概述
      十年來，我國(guó)物流園區(qū)經(jīng)歷了從無(wú)到有、從少到多、從無(wú)序到有序的發(fā)展，特別是以深圳、廣州為代表的珠三角地區(qū)、上海、浙江、江蘇為代表的長(zhǎng)三角地區(qū)以及北京、青島等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快，物流園區(qū)數(shù)量更多，物流園區(qū)的發(fā)展與所在地區(qū)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)物流的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。當(dāng)前，工業(yè)和信息化部開展的國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地創(chuàng)建工作，商務(wù)部開展的全國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市創(chuàng)建工作，給物流園區(qū)發(fā)展帶來了大好機(jī)遇。
      1、產(chǎn)業(yè)物流概述
      在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的20個(gè)門類中，物流需求較大的主要是制造業(yè)、商業(yè)、農(nóng)業(yè)和采礦業(yè)。采礦業(yè)物流運(yùn)作集中、貨物種類單一、附加值較小，主要是運(yùn)輸業(yè)務(wù)，采礦業(yè)物流企業(yè)規(guī)模大，數(shù)量少，發(fā)展緩慢；農(nóng)業(yè)物流（主要是農(nóng)資和農(nóng)產(chǎn)品）運(yùn)作分散、貨物種類單一、附加值較小，主要是運(yùn)輸和簡(jiǎn)單的倉(cāng)儲(chǔ)，農(nóng)業(yè)物流企業(yè)規(guī)模小，數(shù)量多，發(fā)展緩慢；制造業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱，容易形成規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)，制造業(yè)物流的貨物種類多、運(yùn)作管理復(fù)雜、運(yùn)作方式多樣、附加值大、物流企業(yè)規(guī)模大中小均有、物流外包有待提高，發(fā)展較快；商業(yè)充當(dāng)貨物流通的職能，與物流關(guān)系最為密切，商業(yè)物流的貨物種類多、運(yùn)作管理復(fù)雜、運(yùn)作方式多樣、附加值大、物流企業(yè)規(guī)模大中小均有，物流外包多，發(fā)展最快。商業(yè)物流中，尤以裝飾建材、家具用品、快消品、家電等產(chǎn)業(yè)物流發(fā)展迅速。現(xiàn)階段，我國(guó)第三方物流主要出現(xiàn)在商業(yè)物流和部分制造業(yè)物流，農(nóng)業(yè)主要是傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單的運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)。
      2、物流園區(qū)概述
      物流園區(qū)是具有較大規(guī)模和多種服務(wù)功能的、以物流服務(wù)企業(yè)為核心的服務(wù)性企業(yè)的集中地，是多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)和相關(guān)企業(yè)在空間上集中分布的場(chǎng)所。主要有如下特點(diǎn)：
      （1）現(xiàn)代化：物流園區(qū)不同于傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、貨運(yùn)站、碼頭，它擁有先進(jìn)的物流設(shè)施設(shè)備，擁有先進(jìn)的管理信息系統(tǒng)，擁有專業(yè)性的物流人員，擁有先進(jìn)科學(xué)的運(yùn)作管理模式；
      （2）多功能：物流園區(qū)不是僅具有倉(cāng)儲(chǔ)功能的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和運(yùn)輸功能的貨運(yùn)場(chǎng)，它是具有以物流與供應(yīng)鏈管理為核心的、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、裝卸搬運(yùn)、流通加工、信息處理、分銷服務(wù)、金融、后勤等各種功能于一體的物流業(yè)務(wù)集中地；
      （3）社會(huì)化：物流園區(qū)不是只為某個(gè)企業(yè)而是面向社會(huì)為無(wú)數(shù)企業(yè)提供物流服務(wù)的場(chǎng)所，而是第三方物流企業(yè)集結(jié)的場(chǎng)所；
      （4）大規(guī)模：物流園區(qū)作為社會(huì)物流系統(tǒng)的重要組成部分，是多種物流設(shè)施、設(shè)備和若干物流企業(yè)與相關(guān)企業(yè)在空間上集中分布的場(chǎng)地，占地面積和建筑面積一般在30－150萬(wàn)平方米；
      （5）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：物流園區(qū)既是城市的基礎(chǔ)設(shè)施又是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，具有經(jīng)營(yíng)功能，而不是政府的附屬機(jī)構(gòu)和設(shè)施。 
 
                                                                           

      二、產(chǎn)業(yè)物流與物流園區(qū)發(fā)展，關(guān)系密切，相輔相成
      產(chǎn)業(yè)物流與物流園區(qū)是一種相輔相成的關(guān)系，物流園區(qū)的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)物流，物流園區(qū)是產(chǎn)業(yè)物流發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，物流園區(qū)的發(fā)展也是可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)物流發(fā)展。不論是工業(yè)、商業(yè)還是農(nóng)業(yè)，只有在其產(chǎn)業(yè)物流達(dá)到一定規(guī)模，在同一區(qū)域內(nèi)，物流企業(yè)到達(dá)一定數(shù)量時(shí)，物流園區(qū)作為多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)和相關(guān)企業(yè)在空間上集中分布的集中場(chǎng)所才會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。例如2000年深圳市提出規(guī)劃建設(shè)6大物流園區(qū)就是基于未來5年深圳市GDP將達(dá)到5000億元、產(chǎn)業(yè)物流規(guī)模達(dá)到相應(yīng)水平而提出的。后來6大物流園區(qū)逐步建成投產(chǎn)的實(shí)踐證明，這種規(guī)劃依據(jù)是正確的。再全國(guó)從物流園區(qū)分布地區(qū)上看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和產(chǎn)業(yè)物流發(fā)達(dá)的地區(qū)，物流園區(qū)的數(shù)量就相對(duì)較多。2008年第二次全國(guó)物流園區(qū)調(diào)查報(bào)告表明：全國(guó)營(yíng)運(yùn)中的物流園區(qū)，東部沿海地區(qū)有32個(gè)、南部沿海地區(qū)25個(gè)、北部沿海地區(qū)22個(gè)、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)18個(gè)、長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)12個(gè)、黃河經(jīng)濟(jì)區(qū)7個(gè)、西北經(jīng)濟(jì)區(qū)和西南經(jīng)濟(jì)區(qū)各3個(gè)。
      產(chǎn)業(yè)物流對(duì)物流園區(qū)的發(fā)展不僅從需求量上影響而且還從物流特點(diǎn)和結(jié)構(gòu)上影響，沒有一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)物流，不能發(fā)展物流園區(qū)，有了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)物流，也不一定能發(fā)展物流園區(qū)。例如采礦業(yè)物流規(guī)模大，但主要是運(yùn)輸和堆存需求，并不具備發(fā)展物流園區(qū)的條件，因此，不要輕易規(guī)劃建設(shè)服務(wù)采礦業(yè)生產(chǎn)的物流園區(qū)，目前在煤炭產(chǎn)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的煤炭物流園區(qū)也僅僅是煤炭堆場(chǎng)和集裝站而已，并非真正意義上的物流園區(qū)。
      同時(shí)，物流園區(qū)的發(fā)展也為產(chǎn)業(yè)物流向更高水平邁進(jìn)提供了硬件支持，有利于產(chǎn)業(yè)物流和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
      三、當(dāng)前產(chǎn)業(yè)物流與物流園區(qū)發(fā)展存在的問題
      1、產(chǎn)業(yè)物流規(guī)模不足，強(qiáng)行規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)
      從深圳、上海、江蘇等省市物流園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，地區(qū)GDP至少要達(dá)到800億元以上，才能考慮規(guī)劃一個(gè)物流園區(qū)。但是五年前較多近幾年仍有一些地區(qū)特別是二級(jí)城市和縣級(jí)城市不顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低下、工商業(yè)不發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)物流規(guī)模不大、不具備物流園區(qū)開發(fā)條件的情況，盲從跟風(fēng)，強(qiáng)行規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，以致物流園區(qū)至今仍無(wú)法建設(shè)或建成投產(chǎn)。例如，南方某城市，2003年GDP 360億元，2004年提出5年內(nèi)建成三個(gè)物流園區(qū)，2007年GDP才達(dá)到 738億元，到現(xiàn)在，一個(gè)物流園區(qū)也沒有開始建設(shè)。
      2、產(chǎn)業(yè)物流需求分析不清楚，盲目規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)
      物流園區(qū)的開發(fā)不僅要關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量（GDP）和物流總量，而且要關(guān)注相關(guān)產(chǎn)業(yè)物流需求量和物流特點(diǎn)。例如，某南方工業(yè)城市以鋼鐵工業(yè)和微型汽車工業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)， 2004年提出5年內(nèi)建成一個(gè)鋼鐵物流園區(qū)、一個(gè)汽車及零配件物流園區(qū)、一個(gè)綜合物流園區(qū)和四大物流中心，4年后的2007年，一個(gè)物流園區(qū)也沒有開始建設(shè)。其原因在于這些鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)和汽車生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段物流業(yè)務(wù)單一（運(yùn)輸加存放）、物流外包量不大、物流附加值不大，無(wú)法聚集大批物流企業(yè)為其提供物流服務(wù)，因此，為數(shù)不多的為其服務(wù)的這些物流企業(yè)還不需要物流園區(qū)。
      此外，如果依托采礦業(yè)開發(fā)物流園區(qū)，盡管采礦業(yè)物流量可觀，但物流業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，僅包含運(yùn)輸和堆存，物流業(yè)務(wù)價(jià)值低，無(wú)法聚集大批物流企業(yè)為其提供物流服務(wù)，從而不需要物流園區(qū)。
      3、不從產(chǎn)業(yè)物流特點(diǎn)出發(fā)，分析園區(qū)開發(fā)條件，錯(cuò)誤規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)
      當(dāng)前部分城市特別是中西部地區(qū)城市熱衷于保稅物流園區(qū)，爭(zhēng)先恐后地申請(qǐng)開發(fā)保稅物流園區(qū)，實(shí)踐表明這幾年在中西部地區(qū)開發(fā)建設(shè)的保稅物流園區(qū)基本未成功或距成功還有較遠(yuǎn)的路。原因在于保稅物流園區(qū)存在的基礎(chǔ)和開發(fā)的條件是當(dāng)?shù)赝庀蛐徒?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國(guó)際（進(jìn)出口）物流量大，一年有十幾萬(wàn)以上標(biāo)箱的貨物通過保稅物流園區(qū)進(jìn)出，而這些城市現(xiàn)在甚至5年后都不具備這些基礎(chǔ)和條件。例如安徽某市2008年開發(fā)建成了一個(gè)幾千平米的保稅物流中心，兩年來，未進(jìn)出過一個(gè)集裝箱貨物，開業(yè)就歇業(yè)。
      此外，有的城市還存在不顧生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)和商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)開發(fā)基礎(chǔ)和條件，錯(cuò)誤規(guī)劃建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)型和商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)的情況。
      事實(shí)上，在我國(guó)，有的城市（地區(qū)）適合開發(fā)臨港臨空物流園區(qū)，有的適合開發(fā)商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)，有的適合開發(fā)生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)，因此，應(yīng)科學(xué)論證，因地制宜，規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)。
      4、借發(fā)展物流園區(qū)，開發(fā)商業(yè)園區(qū)（項(xiàng)目）
      商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)作為物流園區(qū)的一種類型，在一些城市得到了一定的發(fā)展，商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)是以物流項(xiàng)目為核心的帶部分批發(fā)商業(yè)項(xiàng)目并服務(wù)于整個(gè)城市商貿(mào)企業(yè)的一種物流園區(qū)，因此，商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)不等于商業(yè)園區(qū)。由于物流用地與商業(yè)用地之間存在較大的利益空間，近幾年在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了借發(fā)展物流園區(qū)，開發(fā)商業(yè)園區(qū)（項(xiàng)目）的現(xiàn)象，本末倒置，將商業(yè)設(shè)施作為物流園區(qū)的主要開發(fā)內(nèi)容，少建甚至不建物流設(shè)施，將物流用地改為商業(yè)用地開發(fā)，影響了物流園區(qū)的正常開發(fā)。
      四、依托產(chǎn)業(yè)物流，發(fā)展物流園區(qū)的幾點(diǎn)建議
      1、正確分析產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及其物流規(guī)模，科學(xué)合理規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)
      物流園區(qū)的建設(shè)必須與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及其物流規(guī)模相匹配，要全面考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況才可以決定是否應(yīng)該在該地區(qū)建設(shè)物流園區(qū)，只有區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到一定規(guī)模，或社會(huì)商品零售總額達(dá)到一定規(guī)模，才能規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)。根據(jù)國(guó)外和我國(guó)近十年物流園區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，一般說來，在東部發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到800億元或社會(huì)商品零售總額達(dá)到200億元以上時(shí)，才可以考慮規(guī)劃一個(gè)物流園區(qū)；在中西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到500億元或社會(huì)商品零售總額達(dá)到100億元以上時(shí)，才可以考慮規(guī)劃一個(gè)物流園區(qū)，否則這些地區(qū)只能規(guī)劃建設(shè)物流中心或配送中心；一般性地市級(jí)城市和縣級(jí)城市應(yīng)慎重規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)。
      2、準(zhǔn)確分析產(chǎn)業(yè)物流需求和特點(diǎn)，科學(xué)合理規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)
      區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平僅是物流園區(qū)建設(shè)的必要條件，物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)還必須考慮當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)物流的需求量和物流企業(yè)的數(shù)量。當(dāng)本地區(qū)某個(gè)產(chǎn)業(yè)物流和為其服務(wù)的物流企業(yè)達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，才可以考慮規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，反之亦然。例如大多數(shù)省會(huì)城市由于是本省的商貿(mào)中心，商貿(mào)業(yè)具有較廣的輻射面，社會(huì)商品零售總額達(dá)到100億元以上，一般就可以規(guī)劃建設(shè)一個(gè)商貿(mào)物流園區(qū)或綜合物流園區(qū)；在東部沿海和長(zhǎng)江沿江大城市可以規(guī)劃建設(shè)綜合物流園區(qū)（或臨海臨江物流園區(qū)）；全國(guó)主要空港城市可以考慮規(guī)劃建設(shè)空港物流園區(qū)。
      在長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市可以考慮規(guī)劃建設(shè)保稅物流園區(qū)和生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)。從目前情況來看，僅蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的物流園區(qū)等少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)是成功的。
      需要指出的是，由于我國(guó)制造業(yè)外包意識(shí)不強(qiáng)，工業(yè)園區(qū)規(guī)模不大，當(dāng)前及今后幾年中西部城市不宜大量規(guī)劃建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)；中西部城市由于外向型經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，也不宜大量規(guī)劃建設(shè)保稅物流園區(qū)。
      各地區(qū)一定要準(zhǔn)確分析本地區(qū)產(chǎn)業(yè)物流需求、物流企業(yè)數(shù)量和物流企業(yè)對(duì)物流設(shè)施的需求，因地以制宜，合理規(guī)劃物流園區(qū)的類型和建設(shè)數(shù)量。
      3、依托國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，規(guī)劃建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)
      2009年7月，工業(yè)和信息化部在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)了國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地創(chuàng)建工作，并2010年2月2日正式批準(zhǔn)了62個(gè)園區(qū)為第一批“國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”。目前，我國(guó)以工業(yè)園區(qū)為主要載體、以產(chǎn)業(yè)集聚為主要特征的各類產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展迅速，已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的骨干力量和發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、促進(jìn)工業(yè)現(xiàn)代化的重要平臺(tái)。李毅中部長(zhǎng)指出，以現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)為載體，創(chuàng)建國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，是當(dāng)前推動(dòng)走新型工業(yè)化道路的重要切入點(diǎn)和著力點(diǎn)，也是促進(jìn)工業(yè)由大變強(qiáng)的一項(xiàng)重要舉措，不僅有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚和有序轉(zhuǎn)移、提升我國(guó)工業(yè)園區(qū)整體發(fā)展水平。本次批準(zhǔn)的62個(gè)國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地中部分基地（如汽車產(chǎn)業(yè)、家電產(chǎn)業(yè)、電子信息、裝備制造等）在產(chǎn)業(yè)物流規(guī)模、物流外包規(guī)模和物流運(yùn)作特點(diǎn)方面，已具備規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)的基礎(chǔ)和條件。隨著國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地建設(shè)的深入開展，會(huì)有更多的國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地具備規(guī)劃建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)的基礎(chǔ)和條件，因此，未來較長(zhǎng)時(shí)間，依托國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，規(guī)劃建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)是我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展的重要方向。需要指出的是，這62個(gè)國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地中的一部分基地，目前還不具備規(guī)劃建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)的基礎(chǔ)和條件，因此，應(yīng)慎重規(guī)劃建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)。
      4、依托全國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市，規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)
      2009年下半年以來，商務(wù)部啟動(dòng)了全國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市創(chuàng)建工作，并于2010年2月8日，批準(zhǔn)了46個(gè)城市為流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市。今后列入示范的城市，將充分發(fā)揮示范城市在便利城鄉(xiāng)消費(fèi)、降低物流成本、提高物流效率、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的作用，促進(jìn)我國(guó)商貿(mào)物流整體水平的提升。這46個(gè)城市中的部分城市是當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)中心，商貿(mào)流通量在100億元以上，輻射面廣，第三方物流規(guī)模大，已具備規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)的基礎(chǔ)和條件。因此，未來較長(zhǎng)時(shí)間，依托全國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市，規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)也是我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展的重要方向。需要指出的是，這46個(gè)城市中的部分城市，目前還不具備規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)的基礎(chǔ)和條件，因此，應(yīng)慎重規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)。
      5、正確規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)物流園區(qū)，防止以物流園區(qū)名義開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目
      商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)與商業(yè)項(xiàng)目是完全不同的兩個(gè)概念。首先建設(shè)內(nèi)容不同。商貿(mào)物流園區(qū)是依托商業(yè)來開發(fā)物流園區(qū)，是以物流項(xiàng)目為核心的帶部分批發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的并服務(wù)于整個(gè)城市商貿(mào)企業(yè)的一種物流園區(qū)，開發(fā)的主要是物流設(shè)施，商業(yè)設(shè)施僅為一小部分，如有的城市規(guī)定商貿(mào)物流園區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目用地不得超過30％。而商業(yè)項(xiàng)目則是以建設(shè)商業(yè)設(shè)施為主，基本不建設(shè)物流設(shè)施；其次，用地性質(zhì)不同。物流園區(qū)用地為倉(cāng)儲(chǔ)用地，而商業(yè)項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，兩者間存在較大的利益差。第三，建設(shè)要求不同。商貿(mào)物流園區(qū)作為物流服務(wù)設(shè)施，必須建設(shè)在交通發(fā)達(dá)，地價(jià)低廉的地段，故此商貿(mào)物流園區(qū)一般建在城鄉(xiāng)結(jié)合部，距城市中心10－20公里，靠近交通主干道；而商業(yè)項(xiàng)目一般建立在距城市中心較近，交通方便，人流量大的區(qū)域。因此，用商業(yè)用地發(fā)展物流項(xiàng)目，開發(fā)商不愿意，也不利于物流園區(qū)運(yùn)作，而將物流園區(qū)用地主要用于開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目也是不應(yīng)該的，不利于真正解決物流業(yè)發(fā)展的需要。因此，要嚴(yán)格按商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)的內(nèi)涵和建設(shè)條件，加強(qiáng)商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)的用地和規(guī)劃方案審批，加強(qiáng)商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理，防止以物流園區(qū)名義開發(fā)商業(yè)園區(qū)（項(xiàng)目），嚴(yán)厲處置違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目，促進(jìn)物流園區(qū)的健康發(fā)展，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
      綜上所述，各地應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)物流發(fā)展?fàn)顩r，依托國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，依托全國(guó)流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市，按照各種物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基本條件，科學(xué)合理規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)。不具備條件規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)的地區(qū)，可以規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的物流中心、配送中心或貨運(yùn)中心，不要違背物流園區(qū)發(fā)展的基本規(guī)律，盲目規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，造成前幾年出現(xiàn)的物流園區(qū)“虛熱”現(xiàn)象，妨礙物流園區(qū)的健康有序發(fā)展。