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由于物流園區(qū)在經(jīng)濟開發(fā)、促進多種物流資源的整合、改善城市環(huán)境等方面的明顯作用，我國政府及企業(yè)在近2-3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北、從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以深圳、廣州為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京、青島、武漢、長沙等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。
目前國內(nèi)有五十多個中心城市在規(guī)劃建設(shè)物流基地或物流園區(qū)，據(jù)不久前有關(guān)資料顯示約有近200個，其中65%的園區(qū)在規(guī)劃中，35%的園區(qū)開始建設(shè)或招商，但成功建設(shè)和運營的園區(qū)不到10%。造成這一狀況的原因是“規(guī)劃不細、定位不準、開發(fā)不對、投資不足、招商不力”。本文筆者擬根據(jù)近年來在完成二十多個物流園區(qū)（基地、中心）項目的規(guī)劃設(shè)計、招商、建設(shè)、營運中的一些體會，從物流園區(qū)特點與形成、開發(fā)模式、規(guī)劃方法、盈利模式、招商策略等五個方面對物流園區(qū)（基地、中心）開發(fā)與經(jīng)營的問題作些探討，與同行交流討論，供大家參考。
一、物流園區(qū)的特點、功能與形成
（一）物流園區(qū)的特點
物流園區(qū)是具有較大規(guī)模和多種服務功能的、以物流服務企業(yè)為核心的服務性企業(yè)的集中地，是多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)和相關(guān)企業(yè)在空間上集中分布的場所。具有如下特點：
1、現(xiàn)代化：物流園區(qū)不同于傳統(tǒng)的倉儲區(qū)、貨運站、碼頭，它擁有先進的物流設(shè)施設(shè)備，擁有先進的管理信息系統(tǒng)，擁有訓練有素的物流人員，擁有先進科學的運作管理模式。
2、多功能：物流園區(qū)不是僅具有倉儲功能的倉儲區(qū)和運輸功能的貨運場，它是具有以物流與供應鏈管理為核心的、倉儲、運輸、配送、裝卸搬運、流通加工、信息處理、分銷服務、金融、后勤等各種功能于一體的物流業(yè)務集中地。
3、社會化：物流園區(qū)不是只為某個企業(yè)而是面向社會為無數(shù)企業(yè)提供物流服務的場所，是第三方物流企業(yè)集結(jié)的場所。
4、大規(guī)模：物流園區(qū)作為社會物流系統(tǒng)的重要組成部分，是多種物流設(shè)施、設(shè)備和若干物流企業(yè)與相關(guān)企業(yè)在空間上集中分布的場地，具有規(guī)模大的特點。
5、經(jīng)營場所：物流園區(qū)既是城市的基礎(chǔ)設(shè)施但更是經(jīng)營場所，具有經(jīng)營功能，不是政府的附屬機構(gòu)和設(shè)施。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)一定要按經(jīng)濟規(guī)律辦事。
（二）物流園區(qū)的功能。
現(xiàn)代物流園區(qū)主要有兩大功能，即物流組織功能和物流服務功能。
物流組織功能是指通過物流園區(qū)這一物流的空間場所將不同物流企業(yè)及相關(guān)企業(yè)組織（集合）到一起來，在園區(qū)內(nèi)形成一個社會化的高效物流服務企業(yè)群。
物流服務功能是指物流園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)通過提供運輸分撥、分揀包裝、儲存保管、配送、集疏中轉(zhuǎn)、市場信息、貨物配載、業(yè)務受理、供應鏈管理等服務，使園區(qū)成為一個社會化的高效物流服務系統(tǒng)。
（三）物流園區(qū)的形成
物流園區(qū)的形成主要有兩個途徑：一是改建，一是新建。改建的物流園區(qū)主要是對傳統(tǒng)的倉儲區(qū)進行重新規(guī)劃、資源整合和設(shè)施設(shè)備改造（含部分新建）形成的。新建的物流園區(qū)則是在園區(qū)規(guī)劃的指導下在一塊全新的土地上建造的物流園區(qū)。當前物流園區(qū)的形成是新建的多、改建的少。
二、物流園區(qū)的開發(fā)原則與規(guī)劃要點
（一）物流園區(qū)的開發(fā)原則
1、科學選址原則。
物流園區(qū)如何選址，一般來說取決于建立物流園區(qū)的主要目的。比如，如果以解決市內(nèi)交通擁擠、緩解城市壓力為重點考慮建立物流園區(qū)，將其建在城鄉(xiāng)連結(jié)處；如果以經(jīng)濟效益為重點考慮建設(shè)物流園區(qū)，則可以將其建在交通樞紐地區(qū)或產(chǎn)品生產(chǎn)與銷售的集散地區(qū)。
2、企業(yè)化運作原則
建設(shè)物流園區(qū)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導協(xié)調(diào)，又要堅持企業(yè)化運作的原則，把物流園區(qū)作為一個具有經(jīng)營功能的經(jīng)營場所來建設(shè)，處理好政府收益（社會效益）、園區(qū)開發(fā)商的收益和園內(nèi)企業(yè)的收益，產(chǎn)出大于投入。
3、一次規(guī)劃分步實施的原則。
針對我國目前現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不夠完善，物流需求逐步釋放的現(xiàn)狀，物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)不但要保證“開門紅”，而且要保證“長期發(fā)展的需要”，應采取一次規(guī)劃分步實施的原則，確立開發(fā)建設(shè)的總體目標和階段性目標，分2—3個建設(shè)階段，逐步建成。
4、以市場需求為依據(jù)的原則。
物流園區(qū)的建設(shè)要結(jié)合當?shù)氐膶嶋H，以免建成后無人進駐，有場無市。物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模要與物流市場需求相適應，服務水平和服務價格要與市場需求相適應，不能脫離需求盲目發(fā)展。
5、合理利用現(xiàn)有物流資源的原則。
在進行物流園區(qū)的新建或改建時一定要綜合考慮既有物流資源的利用情況，避免重復建設(shè)或物流資源的浪費。目前，我國倉庫資源規(guī)模較大，僅流通領(lǐng)域倉庫面積就達3億多平方米，但倉儲管理落后，設(shè)備陳舊，資源利用率平均還不到40%。
（二）物流園區(qū)的規(guī)劃要點
當前有部分物流園區(qū)由于規(guī)劃不細、定位不準，導致無法開發(fā)或開發(fā)失敗。因此，了解和掌握物流園區(qū)規(guī)劃的要點很有必要。切實可行的物流園區(qū)規(guī)劃方案必須包括以下幾點：
1、開發(fā)的外部環(huán)境與市場分析，準確了解開發(fā)機會與威脅、物流需求量與物流服務供應能力、有利因素與不利條件等；
2、戰(zhàn)略定位，準確進行園區(qū)類型與形象定位、經(jīng)營方向定位、功能定位、市場定位；
3、運作管理模式，明確服務對象、物流貨物、服務功能、經(jīng)營策略；
4、發(fā)展目標，包括短期、中期與總體目標；
5、開發(fā)策略與招商策略；
6、項目布局和建設(shè)規(guī)模；
7、投資規(guī)模與資金籌措；
8、贏利模式與經(jīng)濟效益分析，包括園區(qū)開發(fā)商與入園企業(yè)贏利模式與經(jīng)濟效益分析；
9、投資風險及應對策略。
以上九點中，“開發(fā)的外部環(huán)境與市場分析”是基礎(chǔ)和前提，必須扎扎實實地完成；“戰(zhàn)略定位、運作管理模式與發(fā)展目標”是核心，必須準確，“開發(fā)策略與招商策略、項目布局、建設(shè)規(guī)模和贏利模式”是重點，必須科學與實用。
三、物流園區(qū)成功的開發(fā)模式
近年來在物流園區(qū)開發(fā)上出現(xiàn)或提出了許多種模式，常見的有政府主導的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、政企聯(lián)合開發(fā)模式、物流企業(yè)主導開發(fā)模式、政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式和物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商開發(fā)模式等五種：
（一）政府主導的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式
政府主導的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式是指由政府作出物流園區(qū)規(guī)劃并從政府各部門抽調(diào)人員組成開發(fā)機構(gòu)，通過招商引資等方式來開發(fā)物流園區(qū)，目前大多數(shù)物流園區(qū)都是按這種模式在開發(fā)，成功的案例極少。
（二）政企聯(lián)合開發(fā)模式
政企聯(lián)合開發(fā)模式是指由政府抽調(diào)人員與相關(guān)企業(yè)抽調(diào)人員共同組成開發(fā)機構(gòu)，通過招商引資等方式來開發(fā)物流園區(qū)，目前一部分物流園區(qū)是按這種模式在開發(fā)，成功的案例也很少。
（三）大型物流企業(yè)主導開發(fā)模式
物流園區(qū)的大型物流企業(yè)主導開發(fā)模式，是由大型物流企業(yè)來開發(fā)物流園區(qū)并率先在園區(qū)開展經(jīng)營，帶動和引導其他物流企業(yè)或相關(guān)企業(yè)入園經(jīng)營，逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集，達到物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)目的。杭州傳化物流基地就是按這種模式開發(fā)的范例。
（四）政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式
政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式是指政府從總體上對物流園區(qū)作出規(guī)劃、園區(qū)內(nèi)企業(yè)負責具體項目的開發(fā)，共同完成園區(qū)的總體開發(fā)。在傳統(tǒng)的倉儲區(qū)中，由于園區(qū)內(nèi)的土地早被園區(qū)內(nèi)企業(yè)所擁有，因此，物流園區(qū)的形成只能在政府統(tǒng)一規(guī)劃下，由企業(yè)共同改建才能完成。深圳筍崗—清水河物流園區(qū)就是按這種模式開發(fā)的范例。
（五）物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商模式
物流園區(qū)開發(fā)的地產(chǎn)商模式，是指將物流園區(qū)作為地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適宜的地產(chǎn)項目開發(fā)土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套設(shè)施，由物流地產(chǎn)商進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理。韶關(guān)億華物流園區(qū)就是按這種模式開發(fā)的范例。
實踐中，傳統(tǒng)的倉儲區(qū)改建為物流園區(qū)宜采取政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式，新建的物流園區(qū)宜采取物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商模式或大型物流企業(yè)主導開發(fā)模式。
四、物流園區(qū)的盈利模式
物流園區(qū)成功的標志是通過改建或新建，園區(qū)經(jīng)濟總量得到較大的提升，園區(qū)開發(fā)商和園區(qū)內(nèi)企業(yè)經(jīng)濟效益得到較大提高，園區(qū)的建設(shè)改善了當?shù)氐耐顿Y環(huán)境并因此吸引了更多的外地投資來本地發(fā)展，產(chǎn)生了較大的社會效益（經(jīng)濟總量增加，稅收增加，就業(yè)擴大……等）。因此，物流園區(qū)的建設(shè)必須處理好三個層面的利益：政府收益（社會效益）、園區(qū)開發(fā)商的收益和園內(nèi)企業(yè)的收益，研究好物流園區(qū)的贏利模式。贏利模式主要指收入來源及利潤形成途徑。物流園區(qū)的贏利模式包括三個方面，即政府的贏利模式、開發(fā)商的贏利模式和入駐企業(yè)的贏利模式。
（一）政府的贏利模式，即通過土地轉(zhuǎn)讓與出租收入、經(jīng)濟總量增加、稅收增加、就業(yè)擴大、投資環(huán)境改善等來取得經(jīng)濟與社會效益；
（二）開發(fā)商的贏利模式，即通過園區(qū)土地增值、物業(yè)增值、土地與物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)出租收入、配套服務、物流運作收入等來取得經(jīng)濟效益；
（三）入駐企業(yè)的贏利模式，即通過倉儲收入、裝卸收入、配送收入、運輸收入、信息服務收入、流通加工收入、交易收入等來取得經(jīng)濟效益。
五、物流園區(qū)的招商
物流園區(qū)是基礎(chǔ)設(shè)施型長期投資項目，其進入成本和退出成本都比較高，一個物流園區(qū)少則投資1-2個億，多則十幾個億，其投資回報期較長。為有效規(guī)避物流園建設(shè)的盲目性及由此帶來的市場風險，成功的招商是必不可少的。成功的招商策劃，可大大縮短招商進程，并使招商工作達到事半功倍的效果。
（一）物流園區(qū)招商的特點
物流園區(qū)招商的內(nèi)容是引進物流企業(yè)入園運營，開展物流業(yè)務。其特點是物流企業(yè)考慮物流園區(qū)能否為自己提供良好的投資環(huán)境、企業(yè)運營硬件和軟件以及運營的軟環(huán)境，包括投資政策、稅收政策、投資成本、園區(qū)物流設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)服務水平、治安、衛(wèi)生、消防、金融、工商、物業(yè)管理、信息平臺等，其重點是進入園區(qū)后能否實現(xiàn)自己的招商、經(jīng)營并取得盈利。
（二）園區(qū)總體招商流程及策略
物流園區(qū)招商工作主要包括編制招商策劃書、招商推廣實施和客戶引進三個基本過程。
1、編制招商策劃書
招商策劃書是指導整個招商推廣工作的策略性文件，對整個招商工作來說非常重要，是招商推廣時期各項工作開展的重要依據(jù)，通常由物流園區(qū)委托具備豐富經(jīng)驗的顧問機構(gòu)完成。
2、招商推廣實施
招商推廣首先要成立專門的招商組織，規(guī)劃招商過程的各項事宜；其次要布置招商現(xiàn)場，既要清楚地展示物流園區(qū)的功能，又要保持現(xiàn)場良好的氣氛；再次，開展宣傳推廣，制定市場推廣計劃，選擇宣傳渠道，制作宣傳資料。
3、引進客戶
招商必須進行客戶甄別和目標客戶的發(fā)掘，確定哪些是本項目的潛在客戶，適時傳遞項目最新進展信息，以使其保持對項目的關(guān)注，全程把握其投資心理及進駐意向，直到確定進駐園區(qū)為止。
（三）在招商過程中應注意的幾個問題
1、制定成功的招商策劃書，加快招商進程，縮短招商時間。
制定的招商策劃必須切實可行，目標客戶的確定必須準確，客戶的跟進工作必須持續(xù)、客戶的信息反饋必須及時，所擬訂的招商方案不可以一成不變，要依照招商進展與客戶的反饋信息適時調(diào)整。同時，適當?shù)膬?yōu)惠政策的制定同樣將會對招商效果起到積極的促進作用。
2、與中介機構(gòu)合作
選擇與有良好信譽的、對物流行業(yè)具有較高認知度的、擁有豐富招商經(jīng)驗與龐大客戶群體的中介機構(gòu)進行合作將有利于提高物流園建設(shè)的成功率，有效避免市場風險。合作的方式可采取多種形式，可以在某一階段介入，也可全程跟進；可以提供策劃方案的形式合作，也可以招商代理的形式合作。
3、為入駐企業(yè)預留一定的發(fā)展空間
相當多的物流企業(yè)對其進駐地區(qū)的未來發(fā)展空間都非常關(guān)注，作為接納該類企業(yè)的物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過程中必須充分考慮到這一點，盡量提供能夠滿足意向進駐企業(yè)需求的發(fā)展空間。
4、把握好園區(qū)招商的時機
園區(qū)應根據(jù)不同的分類和具體情況確定招商時機。如陸路交通樞紐型物流園區(qū)必須待園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)基本完成后才可開展招商工作，而改建的物流園區(qū)在規(guī)劃出臺后便可以開始招商。當然，依據(jù)不同園區(qū)的具體情況，招商的時機的確定還需綜合考慮諸多因素。如園區(qū)的工程建設(shè)進度、宣傳推廣力度、市場認知程度等等。如果在園區(qū)建設(shè)初期、園區(qū)的總體形象尚無法展示時便進行招商，相關(guān)的宣傳推廣力度就必須加大。另外，招商初期對國際知名物流企業(yè)或行業(yè)龍頭企業(yè)的進駐必須給予最大的政策優(yōu)惠，以帶旺整個園區(qū)的招商勢頭。
5、積極引進國內(nèi)外優(yōu)秀物流企業(yè)
國內(nèi)外優(yōu)秀物流企業(yè)的入駐能夠提高物流園區(qū)的知名度，吸引其他物流企業(yè)入駐。及時把握國內(nèi)外優(yōu)秀物流企業(yè)的投資意向，積極主動地、有針對性地進行招商推薦，為他們提供最大限度的優(yōu)惠政策。
（本文系筆者2005年7月16日在“第三次全國城市物流園區(qū)（基地、中心）交流研討會暨第十次中國物流專家論壇”上的演講稿）
